物業(yè)服務(wù)管理企業(yè)與開發(fā)公司什么關(guān)系？不管是開發(fā)商還是物業(yè)企業(yè)，還是我們的業(yè)主，大家有很多認(rèn)識上的誤區(qū)。導(dǎo)致目前我們房地產(chǎn)行業(yè)中國存在大量的社會矛盾。理清這些關(guān)系，才能明白好多道理。

    一、在法律層面看

    物管和開發(fā)面對同一消費(fèi)者：業(yè)主，但與業(yè)主間產(chǎn)生的法律關(guān)系是涉及兩個不同性質(zhì)的合同，即商品房買賣合同與物業(yè)服務(wù)合同。根據(jù)合同相對性原理，合同主要在特定的合同當(dāng)事人之間發(fā)生，合同中也不能擅自為第三人設(shè)定合同上的義務(wù)。另外，因為開發(fā)商事先并未獲得物業(yè)公司的授權(quán)，事后又未取得其的追認(rèn)。因此開發(fā)商與物業(yè)公司也不構(gòu)成代理關(guān)系。物業(yè)公司獨(dú)立對項目進(jìn)行物業(yè)管理，獨(dú)立享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。開發(fā)商作為房屋買賣合同關(guān)系的一方在選聘了物業(yè)管理單位之后即與物業(yè)管理事項脫離關(guān)系，也無權(quán)將收取物業(yè)費(fèi)——這一物業(yè)管理單位的主要權(quán)利擅自進(jìn)行處分。因此，物管與開發(fā)屬于平等的、相對獨(dú)立的比肩位置。

    二、開發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系

    雖然物管和開發(fā)處于相對平等、獨(dú)立的位置，但在前期，二者又是一個有機(jī)的、不可分割的整體，開發(fā)企業(yè)在沒有銷售完商品房之前，擁有這些待銷售的房屋，從產(chǎn)權(quán)歸屬上講，它本身也是業(yè)主，相對于其他單個的小業(yè)主而言，通常叫大業(yè)主。與其他的銷售行為不同，商品房銷售是一個逐漸的過程，不可能等到開發(fā)商銷售完所有房屋，購房人全部入住并成立業(yè)主大會以后，才來選聘物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理服務(wù)。

    商品房銷售階段的物業(yè)管理服務(wù)，也就是前期物業(yè)服務(wù)，客觀上只能由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)來實施。《條例》規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)來簽訂。但物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的對象不僅是建設(shè)單位，主要還是逐漸入住的購房人，或者說小業(yè)主。這樣，合同的簽訂者和合同權(quán)利義務(wù)的承受者在一定程度上是分離的，并不完全一致。

    為了解決這個問題，《條例》要求，購房人在與開發(fā)建設(shè)單位簽訂的購房合同中，必須包含建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容，從而讓購房人承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)合同中約定的關(guān)于物業(yè)管理的權(quán)利義務(wù)。

    因此，業(yè)主在前期物業(yè)管理階段接受物業(yè)管理服務(wù)，實際上是建立在兩個合同基礎(chǔ)之上的：一個是建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，一個是建設(shè)單位與購房人簽訂的包含前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的商品房銷售合同。開發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)管理活動中的義務(wù)是：制定業(yè)主臨時公約并明示買受人、住宅物業(yè)必須通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)、提供必要的物業(yè)管理用房、不得擅自處分物業(yè)共用部位和公用設(shè)施設(shè)備、在保修期限和保養(yǎng)范圍內(nèi)承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任等。

    三、質(zhì)保期結(jié)束，房屋全部銷售后業(yè)主及物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系

    這時候業(yè)主是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的重要責(zé)任主體，開發(fā)商除主體結(jié)構(gòu)保修外，已經(jīng)完成銷售合同所約定的權(quán)利義務(wù)，今后物業(yè)服務(wù)合同成為標(biāo)的唯一權(quán)利義務(wù)內(nèi)容，物業(yè)管理本質(zhì)上是業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共同利益的維護(hù)和管理。業(yè)主對自己的房屋套內(nèi)部分獨(dú)立享有所有權(quán)，離不開樓梯、電梯、供水、供電、供氣、中央空調(diào)等設(shè)施設(shè)備這些共用部分，也離不開對建筑物所占土地的共同使用。正由于業(yè)主之間這種不可分割的物上的關(guān)聯(lián)關(guān)系，多個業(yè)主之間形成了共同利益和共同事務(wù)�！稐l例》在進(jìn)行制度設(shè)計時，充分考慮既尊重單個業(yè)主意愿，又維護(hù)全體業(yè)主的共同利益，確立了業(yè)主大會制度。明確物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會，業(yè)主大會按照《條例》和業(yè)主大會議事規(guī)則確定的程序作出的決定。同時考慮到現(xiàn)在的小區(qū)規(guī)模，不少地方制訂的地方性物業(yè)管理條例中明確，也可以成立業(yè)主代表大會。

    四、物管與開發(fā)如果是關(guān)聯(lián)企業(yè)，肯定不是發(fā)展方向

    作為從房地產(chǎn)行業(yè)派生出來的“下游”產(chǎn)業(yè)，物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā)有著千絲萬縷的密切聯(lián)系。廣深兩地80%以上的物業(yè)管理公司是房地產(chǎn)開發(fā)商下屬的二級子公司，全國三大物業(yè)管理品牌中海、萬科、金地，都是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的下屬的二級子公司。

    銷售房屋不同于一般商品的銷售，良好的售后服務(wù)不亞于房屋本身，房屋的售后服務(wù)根本不是物業(yè)管理。由于我國物業(yè)管理起步已經(jīng)歷了三十多年的發(fā)展，專業(yè)化、市場化經(jīng)營要慢慢培養(yǎng)，物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)企業(yè)這種“兒子為父親”打工的關(guān)系不應(yīng)該繼續(xù)存在。因此，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)把宣傳企業(yè)理念、塑造企業(yè)形象的突破點(diǎn)定在物業(yè)管理上其實根本不是一種明智之舉。

    目前不少開發(fā)企業(yè)，為了維護(hù)自身品牌的信譽(yù)和影響力，為了項目的持續(xù)性發(fā)展，刻意壓低物業(yè)管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)，以滾動開發(fā)形成的利潤貼補(bǔ)物業(yè)管理，通過看似專業(yè)的管理和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)倪\(yùn)作帶給業(yè)主高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，以保證開發(fā)商的良好聲譽(yù)。同時開發(fā)商的一些遺留問題，通過物業(yè)公司來掩蓋一些比如房屋質(zhì)量問題等矛盾，一旦房屋銷售完畢，開發(fā)商撤離后，不可能永久補(bǔ)貼，物業(yè)在再也拿不到開發(fā)商的補(bǔ)貼后，物業(yè)管理的只好降低標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主因不知道內(nèi)幕，只是感覺物業(yè)管理水平大大下降，就會對物業(yè)產(chǎn)生意見，不少業(yè)主就會開始抱怨物業(yè)企業(yè)，少數(shù)業(yè)甚至?xí)�以拒交物業(yè)費(fèi)開始產(chǎn)生抵觸情緒，從而形成惡性循環(huán)。最后導(dǎo)致物業(yè)經(jīng)營不下去，甚至撤離。撤離后往往給當(dāng)?shù)卣�府留下來好多社會矛盾。業(yè)主與基層政府苦不堪言。

    物業(yè)管理公司在開發(fā)公司開發(fā)的樓盤時，因為開發(fā)商會給物業(yè)補(bǔ)貼同，往往還會降低驗收標(biāo)準(zhǔn)或者完全省略了驗收程序，很難有效地監(jiān)督、制約開發(fā)商，使得許多隱性問題得以遺留下來，為以后的管理工作埋下隱患。同時，開發(fā)商作為前期物業(yè)的責(zé)任主體，也會對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督機(jī)制大打折扣。

    國內(nèi)不少物業(yè)企業(yè)，因為依托于開發(fā)企業(yè)生存，雖然物業(yè)企業(yè)看上去做得非常強(qiáng)大，其實筆者認(rèn)為，這根本無法復(fù)制，影響了物業(yè)企業(yè)走向市場，獲得自主發(fā)展，根本不是物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的方向。只有不拿開發(fā)商補(bǔ)貼的物業(yè)企業(yè)，完全依靠物業(yè)企業(yè)自身的努力，提升服務(wù)水平，才是物業(yè)企業(yè)的發(fā)展方向。

    物業(yè)管理小知識

    《江蘇省突然業(yè)管理條例》第十七條：新建住宅物業(yè)出售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè);投標(biāo)人少于三個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。該物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)物業(yè)出售后至業(yè)主委員會正式簽訂物業(yè)管理合同前的前期物業(yè)管理服務(wù)。

    新建物業(yè)出售時，建設(shè)單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)購買人簽訂前期物業(yè)管理協(xié)議。

    物業(yè)交付使用后，業(yè)主或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時續(xù)聘或者重新選聘物業(yè)管理企業(yè)，并簽訂物業(yè)管理合同。